Gestire una casa ereditata: come fare? Guida completa 2024

In questo articolo scoprirai che cosa fare per gestire una casa ricevuta in eredità insieme ad altri eredi.

Tra pochi minuti scoprirai anche come fare quando gli eredi non sono d’accordo tra loro oppure quando l’immobile è abusivo.

Qui è Giovanni Turina, avvocato civilista a Verona ed in tutta Italia, e mi occupo esclusivamente di tutela patrimoniale: immobili, eredità, famiglia e società.

LE BASI DA SAPERE

Gestire un’eredità con più persone è complicato: tutti devono essere d’accordo.

Ad esempio, con tre eredi e tre case, ognuno possiede un terzo di ogni immobile. Per avere una casa a testa, serve una divisione ereditaria.

Anche se gli eredi vanno d’accordo, a volte qualcuno chiede più del dovuto o approfitta degli altri.

Segui questi 5 passi per gestire o liberarti di una casa ereditata con altri.

PRIMO PASSO: VOLTURA CATASTALE

Gli immobili devono già essere intestati a voi eredi, e questo avviene dopo aver inviato la dichiarazione di successione ed aver fatto la voltura catastale.

Senza voltura catastale, non sei proprietaria, quindi ogni discorso diventa inutile

Ricordati però del diritto di abitazione del coniuge superstite, ossia la vedova o il vedovo.

Il coniuge superstite ha diritto di abitare per tutta la vita nella casa dove viveva con il defunto e di utilizzare i mobili presenti.

Questo diritto vale solo se la casa era interamente del defunto e non si estende ad altre proprietà, come case al mare o in montagna.

Questo diritto rende l’immobile difficile da vendere, tranne che ai parenti, poiché nessuno vuole acquistare una casa senza poterla usare.

Tuttavia, può essere utile nella divisione ereditaria, poiché ha un valore economico da considerare.

SECONDO PASSO: CHI OCCUPA L’IMMOBILE?

Se l’immobile è locato cioè affittato, il canone deve essere diviso tra gli eredi in base alle rispettive quote. Ad esempio, con tre eredi con quote uguali e un affitto di 600€, ciascuno riceve 200€.

Per evitare problemi, aprite un conto corrente a firma congiunta, così nessuno può prelevare senza consenso degli altri.

Inoltre, formalizzate il passaggio registrando il contratto a nome degli eredi. Potete farlo con l’aiuto di un commercialista, un’agenzia immobiliare o un CAF.

E se l’immobile caduto in successione è già occupato da uno degli eredi?

Per il periodo dopo la morte del proprietario, chi lo occupa deve pagare un’indennità di occupazione agli altri coeredi.

È come se fosse inquilino un po’ di se stesso, un po’ degli altri.

Ad esempio, se quella casa sul mercato ha un canone di locazione di 600,00 euro e tre sono i fratelli eredi, chi lo occupa deve dare 200,00 euro al mese a ciascuno degli altri due fratelli.

Fai attenzione che questa cosa non è valida in automatico, ma devi farlo sapere a chi occupa l’immobile.

Devi proprio scrivere all’erede che occupa l’immobile -cioè tuo fratello che occupa la casa ereditata- che vuoi la tua parte mensile, ma devi scriverlo con le parole giuste.

Parlane con il tuo avvocato o chiama Vittoria che dalla segreteria risponde al 045 511 83 11 per fissare un appuntamento a distanza, ovunque ti trovi.

Per il tempo prima della morte del proprietario, qui la cosa diventa complicata.

Perché se l’immobile è stato occupato senza contratto di comodato allora l’occupazione potrebbe essere qualificata come donazione.

Immagina che il papà ha permesso al primogenito di vivere in una casa di sua proprietà senza pagare l’affitto e senza firmare un contratto. è un comodato oppure una donazione?

è un problema, perché non tutte le occupazioni sono una donazione: su questa cosa devi proprio parlarne con un avvocato.

Ovviamente questo vale tanto per le abitazioni che per gli altri immobili, come magazzini o negozi o uffici oppure anche capannoni.

TERZO PASSO: GESTIRE LA COSA COMUNE

Essere proprietario con altri significa condividere le responsabilità. Ad esempio, per rifare il tetto, ciascuno deve contribuire in base alla propria quota.

Se i rapporti sono buoni, gli accordi si trovano facilmente. Altrimenti, possono esserci problemi.

Se ad esempio l’inquilino chiede la sostituzione della caldaia ed un coerede si rifiuta di farlo allora qui sorgono i problemi.

La soluzione: l’assemblea della cosa comune

Il codice civile consente ai comproprietari di prendere decisioni in assemblea, come nei condomini.

Come fare? invia una raccomandata con ricevuta di ritorno indicando data, luogo e ora dell’assemblea.

Durante la riunione, scrivete un verbale che tutti i presenti devono firmare.

Se qualcuno è assente, la raccomandata prova che l’avete convocato e non si è presentato.

Questo verbale è fondamentale per dimostrare le responsabilità di ciascuno e la tua buona fede, specialmente se ci sono conflitti tra gli eredi.

Meglio seguire queste formalità che trovarsi senza prove in caso di controversie.

QUARTO PASSAGGIO: CHE FARE, VENDERE O COMPRARE?

Ok, abbiamo visto cosa fare se l’immobile è occupato.

Ma sappiamo anche che il fatto che sia occupato non cambia molto, perché in ogni caso può essere venduto.

Sì, ma a che prezzo?

L’immobile deve essere valutato al valore di mercato al momento della divisione ereditaria.

Se quindi il papà è morto nel 2018 e i figli vogliono dividere l’eredità nel 2024 allora il prezzo dell’abitazione è quello del 2024.

E per vendere l’immobile?

Potete vendere l’immobile al prezzo che volete, purché tutti i coeredi siano d’accordo.

Se lo acquista uno degli eredi, può pagare meno tasse e un prezzo inferiore al mercato, perché una parte dell’immobile è già sua.

Per chi vende, inoltre, non ci sono tasse, essendo un bene ereditato. La vendita va formalizzata con un rogito notarile.

Se vendete a terzi, procedete come per qualsiasi immobile: scegliete un agente immobiliare, date a lui l’incarico e prendete decisioni comuni.

Però, meglio definire prima, per iscritto, le condizioni di vendita.

Ad esempio, “non vendiamo sotto i 130.000 euro, oppure firmiamo preliminari solo con chi non deve fare il mutuo, così da velocizzare la pratica.”

Se infatti firmate l’incarico all’agenzia, e questa vi trova un possibile acquirente, e qualcuno si tira indietro, dovete tutti quanti pagare il lavoro dell’agente, e nessuno risponderà del suo comportamento.

Anche in questo caso, le cose vanno scritte bene: affidatevi ad un avvocato patrimonialista.

QUINTO PASSAGGIO: DIVIDERE TUTTA L’EREDITA’.

Ok, può essere che abbiate venduto alcuni beni, ma altri rimangono in comunione.

Se non vendete tutto o se non trovate un accordo, c’è uno stallo, e si rischia di mandare tutto all’asta.

Se siete d’accordo su come dividere, formalizzate l’accordo con un rogito notarile.

Il notaio si occupa solo dell’atto, mentre verifiche su quote e immobili spettano a tecnici qualificati.

Consiglio una perizia tecnica per controllare la regolarità urbanistica degli immobili.

Anche immobili con abusi edilizi si possono vendere, ma ci sono rischi di responsabilità verso l’acquirente. Investire in una perizia riduce i problemi futuri.

Quindi il quinto passaggio è trovare un accordo su che cosa spetta a chi, e quali sono eventuali conguagli, cioè somme di denaro che vengono date per compensare le differenze.

se cioè uno ha diritto ad una quota di 150000 euro ma riceve un immobile che ne vale 120000 allora deve ricevere 30000 euro.

SESTO PASSAGGIO: COME LITIGARE TRA COEREDI

Ricordati che chiunque può sciogliere quando vuole la comunione ereditaria.

Ad esempio, se tu ed i tuoi due fratelli siete in comunione, allora ciascuno di voi può sempre chiedere la divisione ereditaria, anche se gli altri non sono d’accordo.

Prima di sciogliere la comunione ereditaria probabilmente intervengono gli avvocati, che comunque partecipano se uno dei coeredi invita tutti alla mediazione obbligatoria.

infatti Da qualche anno a questa parte la legge non vuole che andiamo in causa direttamente, ma ci impone in questi casi di eredità di tentare una mediazione tra le parti.

in pratica Ci si trova davanti ad un organismo di mediazione autorizzato dal ministero, davanti ad un mediatore che è in genere un professionista come avvocato o notaio o altri, e si tenta un accordo.

questa fase è obbbligatoria, e chi non partecipa rischia di pagare le spese legali a tutte le altre parti, nell’eventuale giudizio davanti al tribunale

Personalmente ho un elevato tasso di successo nelle mediazioni, anche perché le parti hanno degli sgravi fiscali, ad esempio in materia di imposta di registro.

certo ha dei costi, ma molto più bassi di una causa, e soprattutto è molto veloce.

se però non riuscite a trovare un accordo in mediazione allora l’unica soluzione è la causa in tribunale.

Il giudice dividerà l’eredità, ma prima farà una proposta. fai però attenzione che se avete immobili non comodamente divisibili, cioè ad esempio da una casa non potete farne due, allora la casa rischia di andare all’asta.

Le cause ereditarie sono molto lunghe e molto costose, ed è difficile oggi nel 2024 che si arrivi a quel punto.

In ogni caso sappi che all’esito della divisione ereditaria tu avrai quanto ti spetta, siano immobili o denaro o altri beni, ed è qualcosa che si presume tu abbia avuto da sempre.

ad esempio, se muore il papà nel 2018 e tu dividi l’eredità coi tuoi fratelli nel 2024, e ti viene assegnata la casa, allora la casa si considera tua dal 2018 e non dal 2024.

Fai molta attenzione a questo, specie per gli immobili, che nascondono sempre grandi problemi,

per ogni cosa, puoi affidarti a noi, che queste cose le facciamo ogni giorno.

Lo studio legale Turina si trova a Verona e Villafranca, ma abbiamo molti clienti anche distanti, perché offriamo la consulenza a distanza via videochiamata o telefono.

Il sito è www.turina.it e Vittoria risponde dalla Segreteria al 045 511 83 11 oppure se le scrivi una email a giovanniturina@turina.it

A presto!

 Mi occupo solo di diritto patrimoniale, perché aiuto privati ed imprenditori a gestire il loro patrimonio: immobili, eredità, famiglia e società.

Ricevo a Villafranca di Verona, nello studio secondario di Verona, oppure online tramite videoconferenza (WhatsApp, Skype, telefono, Google Meet, Zoom).