Покупка на имот в Италия от българи: пълно ръководство

Въведение

Италия отдавна е привлекателна дестинация за международни инвестиции в недвижими имоти. Градове в Северна и Централна Италия като Верона, Милано, Флоренция, както и районите около езерото Гарда, силно привличат чуждестранни купувачи, интересуващи се от луксозни жилища и доходоносни имоти. Тази тенденция обхваща и инвеститори от Източна Европа, включително България. За българските граждани – като граждани на ЕС – покупката на къщи, офиси или магазини в Италия е относително лесна, тъй като няма законови ограничения за тях при придобиване на имот. По-долу ще разгледаме данъчните предимства, различните данъци, свързани с покупката, процедурата по придобиване и възможните трудности от бюрократичен или езиков характер, както и основната роля на италиански адвокат с познания по български език, който да съдейства на купувача във всички етапи.

1. Данъчни предимства за български купувачи в Италия

Българските граждани, закупуващи имоти в Италия, се ползват от облекченията за „първо жилище“, както и италианските купувачи. Ако придобитият имот е жилищен (и не е от категория „лукс“), а купувачът има или планира да установи адресна регистрация в съответната италианска община в рамките на 18 месеца, данъкът за регистрация се намалява до 2% (вместо 9%). При покупка, облагаема с ДДС, се прилага намалена ставка от 4% (вместо 10%). Освен това при придобиване на първо жилище се заплащат минимални фиксирани такси за вписване в ипотечния и кадастралния регистър (обикновено по 50 € всяка).

Допълнително данъчно предимство е свързано с годишните налози и доходите от инвестицията. Ако българският купувач живее постоянно в придобития имот и го обяви за свое основно жилище, той ще бъде освободен от плащане на данъка върху недвижимите имоти – IMU, който в Италия се дължи само за второ жилище (или за основно жилище от луксозен клас). Ако имотът се използва като ваканционен дом или се отдава под наем, ще се начислява IMU по стандартната общинска ставка (основна 0,86% върху кадастралната стойност годишно, като общините могат да я повишат до около 1,06%). Ако имотът се отдава под наем, частни лица могат да изберат т.нар. „cedolare secca“ – единен данък от 21% върху наемния доход, който често е по-изгоден от прогресивното подоходно облагане. Италия и България имат подписана спогодба за избягване на двойното данъчно облагане, което предпазва инвеститорите от двойни данъчни тежести.

2. Данъци при покупка на имот (2024-2025)

При покупка на имот в Италия се прилагат различни данъци според типа на имота (жилище или търговски имот) и типа на продавача (частно лице или фирма).

Данъци при покупка на жилище:

Сценарий Данък за регистрация ДДС Такса ипотечен регистър Кадастрална такса

Първо жилище (нелуксозно), продавач частно лице 2% – 50 € 50 €

Първо жилище, продавач строителна фирма (<5 г.) 200 € 4% 200 € 200 €

Второ жилище (инвестиционен имот), продавач частно лице 9% – 50 € 50 €

Второ жилище, продавач строителна фирма (<5 г.) 200 € 10% 200 € 200 €

Луксозен имот (A/1, A/8, A/9), продавач частно лице 9% – 50 € 50 €

Луксозен имот, продавач строителна фирма (<5 г.) 200 € 22% 200 € 200 €

Забележка: Данъкът за регистрация (2% или 9%) при покупка на жилище се изчислява върху индексираната кадастрална стойност, но не по-малко от 1000 €. Таксите се заплащат еднократно при подписване на нотариалния акт.

Данъци при покупка на търговски имот:

Обикновено нежилищен имот при продажба от частно лице се облага с 9% върху стойността. Ако продавачът е фирма, често сделката се облага с ДДС (22%), а данъкът за регистрация е фиксиран (200 €). В двата случая таксите за вписване са по 200 € всяка.

Други разходи:

Освен данъците, купувачът заплаща и нотариални такси (1–2% от стойността), комисионна на брокер (обикновено 3–5% от цената, половината се плаща от купувача) и след покупката – годишни налози като IMU (ако е дължим), TARI (такса смет), комунални услуги и разходи за поддръжка.

3. Процедура на покупка и трудности за българските купувачи

Процедурата е подобна за италианци и чужденци, но пред български купувач могат да възникнат практически затруднения, свързани с бюрокрацията и езика:

Оферта и предварителен договор: След избора на имот се подписва оферта и после предварителен договор. Депозитите варират между 1% и 20%. Важно е документите да се разбират и превеждат коректно.

Нотариална сделка: Окончателният акт се подписва пред нотариус, задължително на италиански език. Ако купувачът не владее езика, е задължителен превод и присъствие на заклет преводач. Възможно е издаване на пълномощно на адвокат, което да позволява подписване от негово име, ако купувачът не може да присъства.

Документи и формалности: Необходим е италиански фискален код, който може да се заяви и от България. Всички български документи трябва да са с Апостил и официален превод.

Превод на средства: Плащането трябва да е проследимо. Може да се открие банкова сметка или да се използва депозит при нотариуса. Декларира се произходът на средствата.

4. Ролята на италианския адвокат: решения и съдействие

С опитен италиански адвокат с познания по български език, трудностите се преодоляват лесно:

Прави пълна проверка на имота и документите.

Защитава интересите на клиента в преговори и при подписване на документи.

Съдейства за изваждане на фискален код, организира официални преводи, осигурява коректност на всички формалности.

Координира присъствието на заклет преводач и, ако е нужно, изготвя пълномощно.

Оказва съдействие след покупката: прехвърляне на партиди, плащане на данъци, изготвяне на договори за наем и защита при спорове.

Клиентът може да комуникира на български език и да разчита на опитен адвокат, който познава всички особености на сделките с чуждестранни купувачи.

Съвет: С професионална подкрепа покупката на имот в Италия е напълно възможна, прозрачна и безопасна за български граждани и фирми – независимо дали става дума за луксозен дом или доходоносна инвестиция.