Vendere una casa ereditata: i tre problemi più comuni (e come evitarli)

Molte famiglie italiane, prima o poi, si trovano a gestire un’eredità. La scena è sempre più o meno la stessa: un genitore muore, lascia un immobile ai figli, e da quel momento cominciano i dubbi. “Che cosa facciamo con la casa?” “La vendiamo?” “Ma chi si occupa di tutto?”

Quello che sembra un passaggio semplice – vendere un immobile ereditato – in realtà può diventare un calvario se non si presta attenzione. Infatti, ci sono tre grandi problemi che complicano la vita a chi eredita:

• I problemi dell’immobili
• I problemi burocratici
• I problemi tra gli eredi

Vediamoli insieme uno per uno.

Molti pensano che, una volta ereditata una casa, si possa metterla subito in vendita. Ma non è così semplice. Dopo il famoso Bonus 110, e con le nuove norme, è emerso un fatto importante: la maggior parte degli immobili in Italia ha problemi urbanistici o catastali.

Che cosa vuol dire?

Vuol dire che l’immobile potrebbe essere stato costruito o modificato senza i giusti permessi. Oppure che i dati catastali non sono aggiornati. In questi casi, non si può vendere la casa prima di sistemare tutto.

Un caso tipico è quello di immobili costruiti prima del 1967, spesso pieni di irregolarità mai risolte. Magari i genitori ci hanno vissuto per anni senza problemi, ma ora – per venderla – serve un tecnico (geometra, architetto) che controlli la situazione.

👉 Il consiglio pratico? Prima ancora di pensare alla vendita, affidatevi a un tecnico di fiducia che verifichi lo stato urbanistico e catastale dell’immobile. Solo così saprete se potete vendere subito o se prima dovete sistemare qualcosa – e quanto vi costerà farlo.

Il secondo ostacolo riguarda la dichiarazione di successione. È un passaggio obbligatorio per legge. Senza questo documento, non potete vendere la casa.

Spesso gli eredi non sanno chi debba farla, o nessuno vuole pagare le imposte iniziali. La dichiarazione deve essere fatta entro 12 mesi dalla morte del parente, altrimenti ci sono sanzioni e interessi da pagare.

Succede anche che un erede sia pronto a fare la dichiarazione, ma ha paura che gli altri non gli restituiscano la sua quota. E così si blocca tutto.

👉 Il consiglio pratico? Mettete tutto per iscritto fin dall’inizio. Stabilite chi fa la dichiarazione, come verranno divise le spese, chi paga cosa. Meglio ancora, fatevi seguire da un avvocato o da un notaio.

Questo è forse il problema più difficile da risolvere. Quando muore un genitore, spesso escono fuori vecchie tensioni familiari. Vecchi rancori, prestiti non restituiti, donazioni fatte solo a uno dei figli, spese sostenute da uno solo per il funerale… Tutti elementi che creano litigi.

Litigi che possono bloccare la vendita dell’immobile.

Un esempio molto comune: arriva un’offerta di acquisto. Uno dei fratelli vuole accettare, l’altro no. Magari uno ha bisogno urgente di soldi, l’altro preferisce aspettare. E così, anche in questo caso, la casa resta ferma.

👉 Il consiglio pratico? Prima ancora di parlare con agenzie o potenziali acquirenti, gli eredi devono mettere in chiaro tutto. Chi ha speso cosa. Chi ha ricevuto donazioni in passato. Qual è il prezzo minimo sotto il quale nessuno vuole vendere. Solo così si evita lo stallo.

Se avete ereditato una casa e volete venderla, seguite questo percorso in tre fasi:

✅ Fase 1: Verifica tecnica

• Affidate un incarico a un tecnico di fiducia
• Fate controllare se ci sono abusi edilizi o problemi catastali
• Scoprite quanto costa sistemarli e quanto tempo serve

✅ Fase 2: Pratiche burocratiche

• Fate la dichiarazione di successione
• Concordate chi la presenta e come vengono pagate le imposte
• Chiarite fin da subito le spese e i ruoli di ogni erede

✅ Fase 3: Accordo tra eredi

• Parlate prima di eventuali crediti o debiti tra familiari
• Definite il prezzo minimo accettabile per la vendita
• Stabilite regole chiare per evitare conflitti durante le trattative

Conclusione

Vendere una casa ereditata non è solo una questione di firme o documenti. È un processo delicato, che tocca la storia della famiglia, i sentimenti, i rapporti tra fratelli o parenti.

Ma con i giusti consigli legali, il supporto di un tecnico esperto e una buona dose di chiarezza tra gli eredi, si può arrivare alla fine del percorso senza stress e, soprattutto, senza perdere tempo o soldi.

Hai bisogno di aiuto?

Mi chiamo Giovanni Turina, sono un avvocato civilista. Mi occupo da anni di casi legati a successioni, eredità, divisioni patrimoniali e vendita di immobili.

Ricevo a Verona, Villafranca, oppure online.

Per prendere un appuntamento, puoi chiamare la segreteria allo 045 5118311 o scrivere a vittoria@turina.it