Donazione di un immobile e vendita a terzi: cosa cambia davvero con la riforma di dicembre 2025

Per anni, in Italia, acquistare un immobile di provenienza donativa è stato considerato un rischio serio.

Molti immobili non si vendevano, molti mutui non venivano concessi, e il motivo era sempre lo stesso: la possibile azione dei legittimari lesi. Da dicembre 2025, però, il quadro è cambiato in modo profondo.

Vediamo cosa succede oggi, con un esempio concreto, e soprattutto chi è davvero tutelato e chi no dopo la riforma.

Il caso tipico: donazione, vendita e contestazione dell’erede

Immaginiamo questa situazione, molto frequente nella pratica:
– Tizio dona la casa al figlio Caio
– Caio, dopo alcuni anni, vende l’immobile a Sempronio
– Sempronio paga il prezzo, stipula regolarmente l’atto e spesso accende anche un mutuo

Tizio muore. L’altra figlia, Caia, si accorge che la donazione ha leso la sua quota di legittima (ossia la fetta di eredità che deve ricevere per forza).

A questo punto Caia dice: “Quella donazione mi ha tolto la mia quota minima di eredità. Rivoglio la casa”.

Fino a poco tempo fa, Caia aveva buone possibilità di ottenerla; oggi, nella maggior parte dei casi, no.

Ed è qui che entra in gioco la riforma approvata a dicembre 2025.

Perché gli immobili donati erano “invendibili”: il problema nasceva da una regola storica del nostro ordinamento. Il legittimario leso (figli, coniuge, genitori) godeva di una tutela reale: poteva chiedere la restituzione dell’immobile, anche contro un terzo acquirente del tutto estraneo alla famiglia.

In pratica:
– Sempronio comprava in buona fede
– Pagava il prezzo
– Accendeva un mutuo
– E anni dopo si vedeva chiedere indietro la casa

Risultato? banche estremamente prudenti, mutui negati, compravendite bloccate, assicurazioni costose o inutili.

In pratica, il sistema proteggeva l’erede, ma paralizzava il mercato immobiliare.

I due concetti chiave da capire

Per comprendere la riforma servono solo due concetti giuridici, spiegati in modo semplice.

1. L’azione di riduzione

La legge riserva ai familiari più stretti una quota minima dell’eredità (la quota di legittima). Se il defunto: ha donato troppo in vita, oppure ha disposto tutto con testamento, il legittimario può agire in giudizio chiedendo che quelle attribuzioni vengano ridotte per reintegrare la sua quota.

2. La trascrizione nei registri immobiliari

Alcuni atti giuridici possono essere trascritti nei pubblici registri, rendendoli conoscibili a chiunque. Non solo compravendite, ma anche: domande giudiziali, azioni di riduzione, contestazioni formali.

Ed è qui che si gioca la partita decisiva.

Cosa cambia con la riforma di dicembre 2025

La riforma ha cambiato l’oggetto della tutela.

Prima: tutela reale → sulla casa

Ora: tutela obbligatoria → sui soldi

In altre parole: la lite si sposta dall’immobile al denaro.

Se Caio vende l’immobile a Sempronio con una vera compravendita, pagando un prezzo congruo e con un atto regolare (= dal notaio), allora Sempronio tiene la casa.

Caia, se lesa nella legittima, non può più chiederla a lui. Può solo vantare un credito nei confronti del fratello Caio. La controversia resta in famiglia, ed il terzo acquirente viene finalmente protetto.

Ci sono però delle eccezioni.

Prima eccezione: se la domanda giudiziale già trascritta. Questa tutela non è automatica e illimitata. Se prima dell’acquisto di Sempronio risulta già trascritta: una domanda giudiziale, un’azione di riduzione o una contestazione formale, allora Sempronio non può dirsi in buona fede.

Il punto chiave è questo: non conta la data della donazione, ma la data della trascrizione della causa. Se Caia ha agito per tempo e ha trascritto la sua domanda: il notaio lo vede, l’acquirente ne viene informato, e la tutela del terzo cade.

Seconda eccezione: atti a titolo gratuito. La riforma tutela solo chi acquista pagando. Se invece l’immobile viene trasferito con una nuova donazione, o comunque a titolo gratuito, la protezione è molto più debole.

Esempio:
– Tizio dona a Caio
– Caio dona a suo figlio Caietto

In questo caso Caietto: non è pienamente protetto, può essere chiamato a rispondere nei limiti del vantaggio ricevuto.

E se Caio è nullatenente? È la domanda più scomoda, ma inevitabile.

Se Sempronio ha pagato davvero, la vendita è reale, non c’era alcuna causa trascritta; quindi Caia non può più recuperare la casa.

Se Caio ha speso i soldi, è nullatenente, allora sua sorella Caia resta con un credito che difficilmente potrà incassare. È una conseguenza dura, ma coerente con la nuova logica del sistema: la priorità non è più la tutela assoluta del legittimario, ma la certezza delle compravendite.

Perché il legislatore ha fatto questa scelta?

L’obiettivo è chiaro: liberare il mercato immobiliare. In Italia esistono migliaia di immobili perfettamente validi ma di fatto bloccati solo per la loro provenienza donativa. La riforma ridà certezza a chi compra, paga e investe. E costringe i conflitti successori a rimanere dove devono stare: tra gli eredi.

Quando serve un’analisi personalizzata?

Non tutte le situazioni sono uguali. Occorre sempre verificare: se la vendita è reale, se il prezzo è congruo, se esistono trascrizioni anteriori, la tempistica della successione, la posizione patrimoniale dei soggetti coinvolti. Ogni dettaglio può fare la differenza.

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Mi occupo esclusivamente di tutela patrimoniale, immobili, eredità, famiglia e società.

Ricevo in studio a Verona e Villafranca di Verona, oppure tramite videoconferenza in tutta Italia.

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Io sono Giovanni Turina, avvocato civilista, e ci vediamo nel prossimo approfondimento.