Cassazione, sentenza 16 aprile 2025 n. 9949

Responsabilità del mediatore immobiliare in solido con il venditore

Scritto dall’Avv. Giovanni Turina | Aggiornato il 30 giugno 2025

Non tutti sanno che l’agenzia immobiliare non è solo un tramite tra venditore e acquirente: ha precisi obblighi di verifica e informazione che possono fare la differenza in ogni acquisto.

Un mediatore poco attento può causare danni economici anche gravi e, grazie alle ultime sentenze, oggi risponde in solido per le proprie omissioni. S

copri perché la scelta dell’agenzia giusta è fondamentale per tutelare il tuo investimento.

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Acconti persi sull’immobile? Ora il mediatore risponde (davvero) 🏠⚖️

La storia (anonima, ma molto vera): Cassazione, sentenza 16 aprile 2025 n. 9949

Immagina di chiamarti Francesca Bianchi. Nel 2014 firmi un preliminare per comprare un trilocale “su carta” in una cittadina vicino Milano. La trattativa viene seguita dall’agenzia immobiliare Alfa S.r.l., mentre la società venditrice è Beta S.r.l.. Per bloccare l’appartamento versi 280.000 euro di acconti 💸.

Sembra tutto in regola, finché scopri che:

  • il terreno non appartiene interamente alla costruttrice;
  • nessuno ti ha consegnato la fideiussione obbligatoria che dovrebbe tutelare i tuoi soldi;
  • la società venditrice fallisce.

Risultato? Casa mai costruita e acconti spariti.

La battaglia legale

Francesca decide di agire: cita in giudizio sia l’agenzia sia la società venditrice, chiedendo la restituzione degli acconti e il risarcimento dei danni.

Il Tribunale annulla il contratto: il giudice riconosce una responsabilità “in teoria” all’agenzia, ma nega il rimborso degli acconti, sostenendo che la compratrice può già rivalersi sulla società venditrice (art. 2033 c.c.). Anche la Corte d’Appello conferma questa linea.

La Cassazione ribalta tutto 🚀

Con un’ordinanza del 2025, la Cassazione accoglie il ricorso della compratrice. Il principio?

Se più soggetti, anche con responsabilità diverse, provocano lo stesso danno, rispondono tutti insieme (art. 2055 c.c.).

Cosa significa, in pratica?

Se l’agenzia non verifica e non comunica che il terreno non è della venditrice, partecipa alla perdita degli acconti subita dalla cliente.

Il diritto di chiedere i soldi indietro alla società fallita non esclude quello di chiedere il risarcimento all’agenzia.

Il giudice doveva valutare una condanna solidale: sia agenzia che venditrice possono essere chiamate a restituire l’intero importo, a meno che una delle due responsabilità sia esclusiva.

Il fascicolo torna in Appello per rideterminare chi e quanto dovrà pagare.

Il principio che cambia tutto 🏛️

“Ai fini dell’art. 2055 c.c., è sufficiente che il fatto dannoso sia imputabile a più persone, anche se le condotte sono autonome e i titoli di responsabilità diversi; ciò che conta è l’unicità del danno per il danneggiato.”

Perché questa sentenza è fondamentale

1. Più tutela per chi compra casa

Non sei più costretto a inseguire solo il costruttore fallito. Se il mediatore ha colpe, puoi rivalerti anche su di lui per l’intero importo perso. Di fatto, l’agenzia diventa un “co-garante” degli acconti.

2. Il ruolo del mediatore cambia 🧐

Non basta più una semplice formalità. Se il mediatore non fa un vero controllo (proprietà, permessi, fideiussioni), può essere chiamato a rispondere personalmente.

3. Risarcimento e restituzione convivono

Chiedere indietro i soldi alla venditrice fallita non esclude la possibilità di ottenere anche il risarcimento dal mediatore. Questo vale soprattutto quando la restituzione è incerta o impossibile.

4. Una regola valida anche fuori dal mattone

Lo stesso principio vale anche per:

  • insolvenza del costruttore;
  • operazioni finanziarie e fiduciarie;
  • ogni situazione in cui più professionisti hanno contribuito a un unico danno patrimoniale.

Cosa devono fare oggi agenti e operatori immobiliari?

Due diligence reale sui titoli di proprietà e verifica concreta delle garanzie fideiussorie. Il tempo delle scorciatoie formali è finito: il mediatore deve essere il vero “guardiano” della regolarità della trattativa.

Il mio parere 💡

La Cassazione, finalmente, guarda al danno dal punto di vista di chi subisce la perdita: chi ci rimette non deve farsi carico delle responsabilità incrociate. Se il “buco” nasce da più errori, chi ha contribuito paga tutto.

Questo significa:

  • Più responsabilità reale per i mediatori
  • Meno scaricabarile tra agenti e venditori
  • Più sicurezza per chi compra casa 🏡

E non è poco.

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