Italia a devenit una dintre cele mai sigure și profitabile destinații pentru investiții imobiliare de către cetățeni români și comunitari. Ghidul nostru vă explică avantajele fiscale, procedurile notariale și fiscale, pașii pentru achiziție, precum și de ce sprijinul unui avocat italian este esențial pentru a evita riscurile și a maximiza rentabilitatea investiției.

Italia a devenit una dintre cele mai sigure și profitabile destinații pentru investiții imobiliare ale cetățenilor români și europeni. Ghidul nostru explică avantajele fiscale, procedurile notariale și fiscale, pașii necesari pentru achiziție, precum și importanța sprijinului unui avocat italian pentru evitarea riscurilor și maximizarea rentabilității investiției.

7 aspecte esențiale privind achiziția de proprietăți în Italia de către cetățeni români:

1. Acces liber la piață – Cetățenii români pot achiziționa orice tip de proprietate în Italia, fără restricții suplimentare.
2. Avantaje fiscale – Italia oferă regimuri fiscale atractive pentru nerezidenți, inclusiv impozitare favorabilă pentru venituri din chirii și scutiri la vânzare după 5 ani de deținere.
3. Costuri și taxe transparente – Impozitele la cumpărare și deținere sunt clare și similare cu cele aplicate cetățenilor italieni; există facilități suplimentare pentru pensionari.
4. Proces notarial sigur – Tranzacția este supravegheată de notar public, iar etapele legale sunt riguros reglementate.
5. Pași administrativi simpli – Cod fiscal italian, cont bancar, verificări prealabile – toate pot fi organizate inclusiv de la distanță.
6. Randament și calitate a vieții – Proprietățile în Italia pot genera venituri din chirii, oferind totodată valoare de vacanță și un nivel ridicat al calității vieții.
7. Importanța unui avocat local – Asistența unui avocat italian protejează investiția, optimizează sarcina fiscală și previne orice risc juridic sau birocratic.

Avantajele investiției imobiliare în Italia pentru cumpărătorii străini

Italia oferă un cadru favorabil și nu impune restricții legale cetățenilor străini care doresc să achiziționeze proprietăți. Cetățenii Uniunii Europene, inclusiv cei români, pot cumpăra liber imobile în Italia, în aceleași condiții ca cetățenii italieni, fără a necesita autorizații speciale.

Guvernul italian a introdus politici de stimulare pentru atragerea capitalului străin în sectorul imobiliar, spre deosebire de alte țări europene care au impus recent restricții: de exemplu, în timp ce Spania a eliminat „viza de aur” și a instituit impozitarea integrală a investitorilor străini, Italia se menține o destinație atractivă, oferind stimulente fiscale dedicate noilor rezidenți străini și capitalului extern.

Nu există impozite suplimentare speciale pentru cei care achiziționează din străinătate: investitorii internaționali datorează aceleași taxe ca cetățenii italieni și, în plus, pot beneficia de anumite regimuri fiscale avantajoase dacă îndeplinesc condițiile legale (după cum vom detalia mai jos).

Un alt avantaj îl reprezintă stabilitatea și atractivitatea pieței imobiliare italiene, în special în zonele premium.

Italia este percepută ca o țară sigură și stabilă, fapt care a contribuit la creșterea interesului investitorilor străini în ultimii ani.

Astfel, în 2024, ponderea achizițiilor de case de vacanță realizate de străini a ajuns la 15,7% din totalul tranzacțiilor, față de 13,5% în anul anterior.

Se remarcă o creștere semnificativă a interesului cumpărătorilor din Europa de Est, care consideră Italia un loc sigur pentru investiții și pentru petrecerea vacanțelor.

Regiunile din nordul și centrul Italiei – precum Veneto, Lombardia, Toscana sau Liguria – înregistrează procente însemnate de cumpărători străini (în anumite zone de coastă sau lacuri depășind chiar 20-30% din totalul achizițiilor).

Această tendință demonstrează că investiția în piața imobiliară italiană este considerată o alegere solidă de către un număr tot mai mare de investitori internaționali.

Din punct de vedere fiscal, deținerea unei proprietăți în Italia ca nerezident poate fi avantajoasă sub mai multe aspecte:

• Impozitare limitată la veniturile imobiliare din Italia: Dacă aveți rezidența fiscală în România (sau într-un alt stat), veți continua să vă plătiți impozitele în țara de rezidență pentru veniturile principale, iar Italia va impozita doar veniturile generate de proprietatea situată pe teritoriul său. Nu există dublă impunere globală: convențiile bilaterale previn suprapunerea taxelor, astfel încât va trebui să achitați doar impozitele aferente proprietății din Italia. De exemplu, eventualele chirii obținute în Italia trebuie declarate și impozitate în Italia (existând posibilitatea de a opta pentru un impozit forfetar avantajos – cedolare secca, detaliat în continuare) și vor fi exceptate de la o a doua impunere în România, cu excepția eventualului calcul de diferență, prin mecanismul creditului fiscal extern prevăzut de convenția de evitare a dublei impuneri dintre cele două țări.

• Regim fiscal prietenos pentru chirii și câștiguri de capital: Italia permite proprietarilor nerezidenți să opteze pentru un regim forfetar de impozitare a veniturilor din chirii (21% sau 10%), simplificând procedurile fiscale. Totodată, dacă dețineți proprietatea ca investiție pe termen lung, eventualele câștiguri la revânzare nu sunt impozitate dacă vânzarea are loc după 5 ani de la achiziție. Cu alte cuvinte, vânzarea unui imobil deținut cel puțin cinci ani nu generează niciun impozit pe profit în Italia, aspect care face investiția imobiliară cu atât mai atractivă din perspectivă mediu și lungă.

• Costuri anuale moderate și facilități pentru pensionarii din străinătate: Taxele patrimoniale italiene asupra proprietăților (în principal IMU – impozitul municipal unic) au cote reduse și se aplică doar locuințelor secundare sau de vacanță (locuințele principale ale rezidenților sunt scutite de IMU). O proprietate deținută pentru uz personal (casă de vacanță) implică în principal plata IMU către bugetul local și a taxei de salubrizare, fără a fi supusă IRPEF pentru venituri imobiliare atâta timp cât nu este închiriată (IMU înlocuiește impozitul pe venit aferent acelei proprietăți). Menționăm că legislația italiană prevede o facilitate specială pentru cei care, fiind rezidenți în străinătate, încasează pensie în afara Italiei: proprietățile nedeținute cu chirie de către pensionari nerezidenți beneficiază de o reducere cu 50% a IMU. Acest avantaj reprezintă un stimulent suplimentar pentru, de exemplu, un cetățean român pensionar care dorește să achiziționeze o locuință în care să petreacă o parte din an.

• Plăcere personală și potențial de venit: A investi într-o casă în Italia nu înseamnă doar cifre. Înseamnă și a avea un loc unde să vă petreceți vacanțele sau weekend-urile, bucurându-vă de artă, cultură și gastronomia italiană. În același timp, dacă scopul achiziției este investiția cu venit (prin închiriere), piața închirierilor din Italia – atât pe termen lung, cât și pentru închirieri turistice pe termen scurt – este dinamică. În orașele de artă, zonele turistice (de exemplu localitățile de pe malul Lacului Garda, unde prețurile sunt în creștere, sau orașe precum Verona, Florența, Milano) și în stațiunile de litoral se pot obține randamente brute atractive prin închirierea proprietății. Studii recente indică randamente medii anuale brute de circa 5-6% în marile orașe pentru închirieri rezidențiale, cu procente chiar mai mari pentru închirieri turistice bine gestionate sau pentru imobile comerciale amplasate strategic (acestea pot atinge 8-12% brut anual în anumite cazuri). În esență, Italia oferă un echilibru unic între stil de viață și investiție: proprietatea dumneavoastră se poate valorifica în timp, poate genera venit și, în același timp, vă oferă acces privilegiat la dolce vita italiană.

Taxe la achiziția și deținerea de proprietăți în Italia

Achiziția unei proprietăți în Italia implică plata unor impozite indirecte (o singură dată, la momentul încheierii contractului) și a unor impozite ulterioare, periodice legate de deținerea sau eventualele venituri din imobil. Este important să cunoașteți cuantumul acestora și diferențele în funcție de situație, pentru a evita surprizele și a vă planifica corect investiția. În această secțiune vom examina principalele taxe datorate la cumpărare (taxa de înregistrare, TVA, impozitele ipotecar și cadastral) și cele datorate pe perioada deținerii proprietății (impozite anuale pe proprietate și impozitarea eventualelor chirii).

Impozitele la momentul cumpărării proprietății

În Italia, tranzacțiile imobiliare sunt supuse unor impozite care variază în funcție de doi factori principali: natura imobilului (locuință achiziționată ca prima casă cu facilități, locuință fără facilități – a doua casă, sau imobil de tip comercial) și tipul vânzătorului (dacă vânzătorul este o persoană fizică sau o firmă plătitoare de TVA, de exemplu un dezvoltator imobiliar). Principiul general este alternativitatea între TVA și taxa de înregistrare: vânzările efectuate de un subiect înregistrat în scopuri de TVA (firmă) includ de regulă TVA în preț, în timp ce tranzacțiile între persoane fizice sunt supuse taxei proporționale de înregistrare (calculată la “valoarea cadastrală” a imobilului). În funcție de faptul că achiziționați ca prima casă (dacă sunt îndeplinite condițiile) sau nu, se schimbă procentele și cuantumul taxelor. Tabelele de mai jos rezumă cele mai comune scenarii pentru achiziția unui imobil rezidențial:

Taxele pentru achiziția unei locuințe (cetățean UE nerezident)

Sursă: DPR 131/1986 (tariful imposta di registro) și DPR 633/1972 (TVA) – sinteză conform ghidurilor fiscale.

După cum se observă, facilitatea “prima casă” constă în principal într-o reducere semnificativă a taxei de înregistrare (2% în loc de 9%) și aplicarea unor cote reduse de TVA (4% în loc de 10% pentru achiziții de la dezvoltator), precum și taxe ipotecare și cadastrale fixe minime (€50 fiecare). Totuși, pentru a beneficia de aceste cote reduse trebuie să îndepliniți criteriile legale: în esență, cumpărătorul nu trebuie să fie proprietar al altei locuințe în același oraș/comună unde cumpără, nu trebuie să mai fi beneficiat în trecut de facilitățile prima casă pentru o altă proprietate pe teritoriul Italiei, iar imobilul achiziționat nu trebuie să fie de lux (sunt excluse categoriile A/1, A/8, A/9). În plus, pentru cetățenii străini (UE sau extra-UE) nerezidenți în Italia, legea cere stabilirea reședinței în Italia în termen de 18 luni de la cumpărare pentru a menține facilitatea prima casă, exceptând cazul cetățenilor italieni înscriși în AIRE (Registrul italian al rezidenților în străinătate). În practică, un cetățean român care cumpără o locuință în Italia ca primă proprietate ar putea obține facilitățile doar dacă intenționează să își transfere reședința acolo în scurt timp (de exemplu, în perspectiva mutării în Italia); altfel, dacă achiziționează ca simplă investiție rămânând rezident în străinătate, va trebui să aplice taxarea obișnuită de “a doua casă”.

Notă: Cotele din tabel se aplică la valoarea cadastrală a imobilului (adesea inferioară prețului de piață) dacă cumpărătorul este o persoană fizică (nu plătitor de TVA). Dacă însă cumpărătorul este o firmă sau în cazul unei operațiuni supuse TVA, baza de calcul este prețul declarat în act. Taxele ipotecare și cadastrale în sumă fixă (€50 sau €200 fiecare) sunt datorate pentru fiecare tranzacție și sunt virate de notar către stat la momentul înregistrării actului. În final, rețineți că onorariul notarului pentru autentificarea actului (supus și el la TVA 22%) și, dacă ați folosit un agent imobiliar, comisionul agenției convenit, vor trebui de asemenea achitate; aceste costuri nu sunt taxe către stat, dar influențează bugetul total al achiziției.

Dar pentru imobilele comerciale? Pentru achiziția de birouri, magazine sau hale (imobile non-rezidențiale), regimul fiscal este similar cu cel al “casei a doua” în privința taxei de înregistrare. Concret, dacă se cumpără de la un vânzător privat (sau de la o firmă cu vânzare scutită de TVA, de exemplu la peste 5 ani de la construire), taxa de înregistrare este de 9% din valoarea vânzării, cu taxe ipotecare și cadastrale fixe de €50 fiecare. Dacă în schimb se cumpără de la o firmă unde tranzacția este supusă TVA (de exemplu un dezvoltator care vinde în mai puțin de 5 ani de la construcție), operațiunea va fi taxată cu TVA 22% (cu excepția unor situații de TVA redusă pentru imobile cu destinație predominant rezidențială), în timp ce taxa de înregistrare va fi fixă (€200), dar se vor datora și taxa ipotecară de 3% și cea cadastrală de 1% din valoare. Așadar, pentru imobilele comerciale TVA-ul are o pondere mai mare (neexistând cote reduse) și costurile indirecte de achiziție pot fi mai ridicate comparativ cu un imobil rezidențial.

Impozitele pe proprietate și veniturile din chirii

După finalizarea cumpărării, proprietarul unui imobil în Italia trebuie să achite impozite periodice legate de deținere și, dacă decide să închirieze, impozite pe veniturile din chirii. Iată o sinteză a principalelor obligații fiscale:

• IMU (Imposta Municipale Unica): este impozitul local pe proprietate datorat de oricine deține imobile în Italia. Se plătește în două tranșe anuale (scadențe la 16 iunie și 16 decembrie), calculate prin aplicarea cotei stabilite de Primărie (de obicei între 0,86% și 1,06%) la valoarea cadastrală recalculată a imobilului. Locuințele folosite ca domiciliu principal (prima casă) care nu sunt de lux sunt scutite de IMU; în schimb, pentru a doua locuință IMU este întotdeauna datorat. Un proprietar nerezident care își păstrează casa pentru uz personal va plăti așadar IMU către primărie, conform cotei stabilite pentru a doua casă. După cum am menționat, dacă proprietarul este pensionar care primește pensie din străinătate, iar imobilul nu este închiriat, are dreptul la o reducere de 50% a IMU datorat. Este de subliniat că plata IMU acoperă impozitarea venitului teoretic al casei: niciun venit “presupus” nu trebuie declarat în scop IRPEF pentru o proprietate neînchiriată supusă IMUfiscoeasy.it. Cu alte cuvinte, spre deosebire de trecut, în prezent cine deține o a doua casă neînchiriată plătește “doar” IMU, fără a mai datora și IRPEF pe venitul cadastral al acesteia.

• TARI (taxa de salubrizare): este taxa datorată pentru serviciul de colectare a deșeurilor, stabilită la nivel local (comunal). Este în sarcina celui care folosește efectiv imobilul, astfel că: dacă locuința este păstrată pentru uzul proprietarului, acesta va trebui să achite TARI (calculată în funcție de suprafața în mp și numărul de ocupanți estimat); dacă imobilul este închiriat unor terți, în general plata TARI revine chiriașului. TARI are valori variabile de la o localitate la alta. De exemplu, pentru un apartament de 100 mp într-un oraș mare din Italia poate oscila, orientativ, între 200€ și 400€ pe an. Este un cost de luat în calcul ca parte a cheltuielilor de întreținere a proprietății.

• Taxa de înregistrare anuală a contractelor de închiriere: în cazul în care decideți să închiriați imobilul unui chiriaș (pe termen mediu-lung, prin contract de închiriere înregistrat), legea prevede ca acel contract să fie înregistrat la Agenzia delle Entrate în termen de 30 de zile, cu plata unei taxe de înregistrare de 2% din chiria anuală (suma împărțită de obicei egal între proprietar și chiriaș, dacă nu se convine altfel). Cu toate acestea, dacă optați pentru regimul cedolare secca, această taxă de înregistrare nu este datorată conform legii. La fel, nu se datorează nici taxa de timbru pentru contract. Prin urmare, mulți proprietari preferă cedolare secca tocmai pentru a evita și aceste costuri adiționale de înregistrare.

• Impozitarea veniturilor din chirii (IRPEF sau Cedolare Secca): veniturile din închirierea proprietăților situate în Italia sunt supuse impozitării în statul italian. Ca proprietari persoane fizice nerezidente aveți două opțiuni:

  1. Regimul standard IRPEF: va trebui să declarați venitul din chirii în declarația anuală de venit în Italia (formularul Modello Redditi – secțiunea pentru nerezidenți). Chiria anuală se reduce forfetar cu 5% drept deducere cheltuieli, iar pe restul de 95% se aplică cotele progresive de impozit pe venit (IRPEF) din Italia (23% prima treaptă, până la 43% pentru venituri anuale ce depășesc ~50.000€). În cazul nerezidenților, IRPEF pe aceste venituri se calculează fără a ține cont de veniturile din străinătate (adică doar pe venitul imobiliar din Italia), însă nu veți putea beneficia de anumite deduceri (de ex. pentru persoane în întreținere) în Italia. Adesea acest regim este mai puțin avantajos dacă venitul din chirie este ridicat, deoarece cotele progresive pot depăși 21%.

  2. Regimul opțional Cedolare Secca: este un regim facultativ și avantajos ce presupune aplicarea unui impozit fix, substitutiv, pe chiria încasată, în locul IRPEF. Cotele sunt de 21% din chiria anuală pentru contractele de închiriere la liber, redus la 10% pentru contracte cu chirie convenționată (canone concordato în orașe cu deficit de locuințe, contracte 3+2 ani etc.) și de 26% pentru contracte de închiriere pe termen scurt în cazul proprietarilor cu mai multe proprietăți (conform noutăților legislative din 2024). Pentru nerezidenți se aplică aceeași reglementare ca pentru rezidenți: puteți opta pentru cedolare secca chiar dacă aveți rezidența în străinătate, cu condiția ca imobilul să fie închiriat unor persoane fizice pentru uz rezidențial. Cedolare secca prezintă multiple avantaje: impozitare forfetară adesea mai redusă decât IRPEF, fără taxă de înregistrare sau timbru la contract, și fără majorări anuale ISTAT ale chiriei (proprietarul renunță la actualizarea chiriei pe durata contractului). Opțiunea se comunică la înregistrarea contractului de închiriere. În cazul cedolare secca, va trebui oricum să depuneți declarația de venit în Italia pentru a declara impozitul datorat, însă completarea este relativ simplă și nu se datorează adițional impozit local sau regional.

• Alte impozite: dacă veți revinde proprietatea în viitor, fiți atenți la perioada de deținere. După cum am subliniat, vânzarea în decurs de 5 ani de la cumpărare atrage impozitarea eventualei plusvalori cu 26% (impozit final ce se poate achita direct la notar, la momentul vânzării), exceptând situația în care imobilul a fost folosit ca locuință principală a vânzătorului sau a familiei sale în majoritatea perioadei de deținere (circumstanță puțin probabilă pentru un investitor nerezident). În schimb, nu se datorează niciun impozit pe profit dacă vânzarea are loc după mai mult de 5 aniaffittoprotetto.it. În final, reținem că în Italia nu există un impozit pe avere pentru persoanele fizice în afara IMU pe proprietăți: nu va trebui să declarați valoarea casei ca parte a unei averi nete personale, și nici să plătiți impozite pe eventuale active financiare legate de ea (în afară de IMU în sine). Doar în caz de moștenire se aplică impozite succesorale conform cotelor și plafoanelor legale (de exemplu 4% pentru transfer către copii sau soț peste pragul de 1 milion euro, cote mai mari pentru grade de rudenie mai îndepărtate). Dar acest aspect depășește scopul prezentului ghid, care se concentrează pe faza de cumpărare și gestionare curentă a proprietății.

Procesul de achiziție imobiliară și rolul notarului

Parcursul pentru cumpărarea unei proprietăți în Italia, deși bine reglementat, poate părea complex pentru un cumpărător străin din cauza birocrației și a limbii. Este așadar esențial să cunoașteți pașii-cheie și actorii implicați, pentru a aborda tranzacția informat și pregătit. În Italia, figura centrală în tranzacțiile imobiliare este notarul, un funcționar public însărcinat prin lege să autentifice actul de vânzare-cumpărare (rogito) și să se ocupe de înregistrarea lui. Există însă și alte etape preliminare, cum ar fi oferta și contractul preliminar, în care este indicat să acționați cu prudență și, ideal, cu asistența unui profesionist. Iată succesiunea tipică:

1. Pregătiri și documente inițiale: înainte de a începe procesul de achiziție, este necesar să obțineți câteva documente esențiale. În special, dacă nu aveți deja, va trebui să solicitați un Cod Fiscal italian (Codice Fiscale), adică un cod de identificare fiscală necesar pentru orice act notarial sau demers fiscal în Italia. Codul fiscal se poate obține gratuit la un Consulat italian în România sau direct în Italia la orice birou al Agenției Fiscale (inclusiv prin împuternicirea unei persoane cu procură specială). De asemenea, pentru cei nefamiliarizați cu limba italiană, este indicat să vă asigurați din timp un traducător autorizat sau să verificați dacă profesionistul care vă asistă (notarul sau avocatul) poate redacta documente bilingve. Totodată, este recomandat să deschideți un cont bancar în Italia pe numele cumpărătorului, pentru a facilita transferurile de bani (plata prețului, taxe, utilități). În cele din urmă, strângeți toate documentele proprietății furnizate de vânzător sau agenție: extrasul cadastral (visura catastale), planul imobilului, actul de proveniență al vânzătorului (titlul de proprietate), eventuale certificări (certificat de habitabilitate, certificatul energetic APE, etc.). Aceste documente vor fi verificate de notar și/sau de avocatul dumneavoastră în cursul procedurii de due diligence.

2. Căutarea imobilului, oferta de cumpărare și contractul preliminar: după ce ați identificat proprietatea dorită și ați ajuns la un acord de principiu cu vânzătorul privind prețul, de obicei se procedează cu o ofertă irevocabilă de cumpărare în scris (adesea pe un formular pus la dispoziție de agenția imobiliară). Oferta, semnată de cumpărător și însoțită de depunerea unui mic avans (de regulă un cec bancar drept garanție), devine obligatorie dacă vânzătorul o contrasemnează pentru acceptare. Alternativ, părțile pot trece direct la încheierea unui contract preliminar de vânzare-cumpărare (numit și compromis). Preliminarul este un acord prin care părțile se obligă să încheie pe viitor vânzarea definitivă în condițiile agreate: conține deci toate datele părților, descrierea imobilului, prețul, modalitățile de plată, data până la care se va semna contractul final, etc. De regulă, la semnarea preliminarului se plătește vânzătorului un avans substanțial (adesea între 10% și 30% din preț, cu titlu de caparra confirmatorie – garanție care confirmă angajamentul). Este esențial ca acest contract preliminar să fie redactat cu grijă, deoarece creează obligații legale ferme pentru ambele părți. Contractul preliminar trebuie înregistrat la Agenzia delle Entrate în termen de 20 de zile (cu plata unei taxe de înregistrare proporțională cu suma avansului, de obicei 0,50%, și o taxă fixă de €200 pentru eventualul avans din preț). Înregistrarea protejează cumpărătorul de riscuri precum revânzarea către un terț sau ipoteci aplicate între timp asupra imobilului. În unele cazuri – mai ales dacă trece mult timp până la semnarea actului final – se efectuează chiar și transcrierea notarială a preliminarului în registrele de publicitate imobiliară, pentru a oferi o protecție reală asupra bunului: această măsură previne posibilitatea ca vânzătorul să vândă altcuiva sau să i se aplice sechestru pe bun înainte de contractul final. Transcrierea presupune însă costuri notariale suplimentare și nu este întotdeauna realizată, spre deosebire de înregistrare care este obligatorie.

3. Rogito notarial (contractul final de vânzare): acesta este momentul final în care proprietatea este transferată cumpărătorului. Are loc în fața notarului ales (de regulă de către cumpărător, care suportă cheltuiala). Notarul întocmește un act autentic, citind integral contractul în prezența părților, verificând identitatea și capacitatea lor legală, apoi supraveghează semnarea documentului de către părți. Cumpărătorul plătește simultan diferența de preț datorată vânzătorului (de regulă prin cecuri bancare circolare sau ordin de plată) și plătește notarului taxele aferente tranzacției (taxa de înregistrare/TVA, impozitele ipotecar și cadastral), pe care notarul le va vira către stat. Dacă cumpărătorul nu vorbește limba italiană, este obligatorie pregătirea unei traduceri integrale a actului și folosirea unui interpret autorizat în timpul semnării (notarul însuși poate acționa ca traducător dacă cunoaște limba străină, de exemplu engleza), cu excepția cazului în care cumpărătorul străin declară expres că înțelege și citește perfect limba italiană. Această cerință este foarte importantă: conform legii, cine nu cunoaște limba trebuie pus în situația de a înțelege actul, altfel actul poate fi nul. În cazul dumneavoastră, veți găsi notari italieni vorbitori de engleză, însă este mai puțin probabil să găsiți notari vorbitori de română; cel mai probabil va fi necesar să apelați la un interpret/traducător jurat de limba română. Contractul notarial conține descrierea imobilului, datele cadastrale, declarațiile de urbanism ale vânzătorului (privind autorizațiile de construcție etc.), prețul efectiv plătit (existe obligația legală de a menționa prețul real) și modalitățile de plată. Notarul efectuează ultimele verificări ipotecare chiar înainte de semnare (pentru a se asigura că nu au apărut ipoteci sau sarcini noi) iar după semnare înregistrează actul la Agenția Fiscală, îl transcrie în registrele de publicitate imobiliară și actualizează Cadastrul. Din acel moment, deveniți oficial proprietari, iar notarul vă va înmâna un extras autentificat al actului (pe care să îl păstrați). În caz de imposibilitate de a fi prezent personal la semnarea actului (de exemplu dacă nu puteți călători în Italia la data respectivă), să știți că este posibil să vă desemnați un reprezentant prin procură specială: puteți numi o persoană de încredere (de pildă avocatul dumneavoastră din Italia) care, având o procură notarială semnată de dvs. la Consulatul italian sau la un notar local (legalizată cu Apostilă), va semna actul în numele dumneavoastră. Această opțiune este deosebit de utilă cumpărătorilor străini, evitând deplasări special pentru semnare.

4. Formalități post-vânzare și administrare continuă: după semnarea actului, pe lângă înregistrările oficiale efectuate de notar, mai există câteva activități practice de efectuat. Dacă ați folosit o agenție imobiliară, va trebui să achitați comisionul agenției (dacă nu a fost deja plătit la preliminar). De asemenea, va trebui să treceți pe numele dvs. utilitățile (energie electrică, apă, gaz) prezentând o copie a actului de vânzare furnizorilor – aceste proceduri pot fi delegate unui agent sau consultant local. În termen de 30 de zile de la semnare, va trebui să plătiți eventuala taxă de înregistrare a contractului de închiriere (dacă ați semnat concomitent un contract de închiriere, ceea ce de obicei nu e cazul dacă imobilul era liber). De asemenea, trebuie depusă declarația pentru IMU la Primărie până la 30 iunie a anului următor achiziției, informând autoritățile că ați devenit proprietar, astfel încât Primăria să vă poată emite notele de plată IMU pe numele dvs. (alternativ, cu sprijinul unui consultant fiscal, puteți calcula și plăti singur IMU prin formularul F24). Dacă vă stabiliți ca rezident în Italia, vă veți înregistra reședința la Primăria localității unde se află imobilul. Dacă rămâneți rezident în străinătate, puteți lua în considerare înscrierea în Registrul AIRE (dacă aveți dublă cetățenie italiană, altfel nu este cazul pentru un cetățean român). În cele din urmă, în situația în care intenționați să închiriați imobilul, va fi util să apelați la un expert contabil (commercialista) sau un birou de asistență fiscală (CAF) pentru a gestiona obligațiile fiscale viitoare (declarații de venit, plata anuală a cedolare secca sau IRPEF, reînnoiri de contracte etc.). Un avocat bun vă poate recomanda profesioniști de încredere și pentru aceste aspecte adiacente.

De ce este necesar un avocat italian

Achiziția unei proprietăți într-o țară străină precum Italia poate implica riscuri și complexități care deseori scapă cuiva neobișnuit cu sistemul local. Colaborarea cu un avocat italian specializat în tranzacții imobiliare internaționale este o alegere înțeleaptă pentru a vă proteja investiția și pentru a beneficia de suport calificat în fiecare etapă. În continuare prezentăm principalele motive pentru care este foarte recomandat să apelați la un jurist de încredere:

• Due diligence legală și verificarea actelor: un avocat efectuează toate verificările preliminare asupra imobilului, controlând să nu existe ipoteci, sechestri sau alte sarcini care grevează proprietatea. El analizează legalitatea urbanistică și cadastrală (conformitatea construcției cu autorizațiile, eventuale nereguli, existența certificatelor necesare) și verifică faptul că vânzătorul are titlu de proprietate deplin. Aceste investigații due diligence vă feresc de surprize neplăcute (cum ar fi să descoperiți după cumpărare că imobilul avea datorii sau vicii ascunse). Notarul realizează prin lege verificări ipotecare și cadastrale, dar de regulă doar imediat înaintea actului; avocatul poate face aceste verificări încă din faza de negociere și vă poate semnala din timp eventuale probleme. În plus, avocatul se poate coordona cu consultantul dumneavoastră tehnic (geometru sau arhitect) pentru inspecții la fața locului, dacă sunt necesare, asigurându-se de starea tehnică a imobilului.

• Consultanță privind condițiile contractuale: având un avocat alături, puteți negocia optim prețul și termenii tranzacției. Juristul poate redacta sau revizui oferta de cumpărare și contractul preliminar, asigurându-se că prevederile vă protejează adecvat (clauze penale, termene de predare, cuantumul avansului etc.). Să reținem că formularele standard ale agențiilor imobiliare sunt adesea concepute pentru a proteja aceste agenții sau vânzătorul; solicitând verificarea lor de către un avocat, puteți evita clauze defavorabile. În cazul achiziției de proprietăți de lux sau de valoare mare, prezența unui jurist este aproape obligatorie pentru a gestiona avansuri consistente, plăți internaționale, eventuale structuri de tip trust sau companii vehicul. Avocatul dumneavoastră vă poate sfătui și cu privire la forma juridică optimă pentru achiziție: de exemplu, evaluând dacă este mai avantajos să cumpărați ca persoană fizică sau prin intermediul unei societăți (ținând cont de implicațiile fiscale și de răspundere).

• Asistență lingvistică și reprezentare locală: bariera lingvistică și birocrația pot crea confuzie. Un avocat italian (preferabil cu personal vorbitor de limbi străine) vă ajută să depășiți dificultățile de limbaj, traducând și explicând documentele, interacționând cu notarii, agenții imobiliari și autoritățile publice în numele dumneavoastră. De asemenea, vă poate reprezenta prin procură în diverse etape, reducând necesitatea prezenței fizice. De exemplu, avocatul poate semna actul final în locul dumneavoastră pe baza unei procuri, sau se poate ocupa de obținerea codului fiscal în numele dumneavoastră. Acest lucru este deosebit de util dacă locuiți în România și nu puteți călători frecvent în Italia pentru a urmări personal fiecare pas.

• Cunoașterea normelor fiscale și locale: un avocat experimentat vă va ghida și în privința aspectelor fiscale legate de tranzacție. El poate calcula cu exactitate taxele datorate, vă poate sugera opțiunea cedolare secca dacă este convenabilă, vă poate atenționa asupra termenelor-limită (IMU, declarații) și, dacă este cazul, vă poate pune în legătură cu experți contabili pentru gestionarea fiscală de după achiziție. În plus, juristul este la curent cu reglementările locale – de exemplu, cerințe pentru închirieri turistice (înregistrarea la Primărie sau Poliție, codul unic regional CIR unde este solicitat), regulamente de condominiu, constrângeri de patrimoniu dacă cumpărați într-o zonă protejată, etc. Cunoscând aceste informații, veți putea maximiza profitabilitatea investiției (închiriind în mod legal și optim) și evita amenzi sau probleme de conformitate.

• Rezolvarea problemelor și asistență post-vânzare: nu în ultimul rând, un avocat rămâne un punct de sprijin chiar și după finalizarea achiziției. Dacă ar apărea dispute cu vânzătorul (de exemplu defecte ascunse ale imobilului, nereguli nedeclarate) sau probleme cu chiriașul în cazul închirierii, vă puteți baza pe el pentru a vă apăra drepturile. Juristul vă poate asista la recuperarea unui avans în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către cealaltă parte, sau în obținerea de despăgubiri dacă proprietatea prezintă vicii ascunse. În esență, el vă oferă acoperire legală completă, asigurându-vă liniștea atât în faza de investiție, cât și în administrarea ulterioară.

În concluzie, cumpărarea unei proprietăți în Italia se poate dovedi o operațiune deosebit de profitabilă și plăcută pentru un investitor român sau străin, însă necesită cunoștințe și precauție. Apelând la un avocat italian de încredere – precum biroul nostru de avocatură cu sediul la Verona, activ în tot nordul și centrul Italiei – veți putea parcurge fiecare pas cu certitudinea că un expert vă protejează interesele. De la alegerea proprietății până la rogito și mai departe, asistența noastră vă va garanta o investiție lipsită de griji, sigură și optimizată din perspectivă fiscală și legală. Succesul dumneavoastră în Italia este obiectivul nostru profesional.